De estudio de diseño y reforma de pisos a operadora estructurada con vehículo de coinversión, índice de calidad propio y comunidad de inversores premium.
Caso ficticio creado por Praxia Atelier para mostrar, end-to-end y con mockups navegables, cómo se diseña un ecosistema sobre una operadora inmobiliaria pequeña — multiplicando capacidad de adquisición sin renunciar al control de calidad y abriendo dos verticales: vehículo de coinversión privada y club de inquilinos premium.
Brainstorm · Día 0
Casa Vento S.L. opera desde 2022 en Madrid. Fundador: Iván Soler, ex banca privada y ex-Real Estate Capital de un fondo de inversión, que en 2022 dejó el corporativo para montar su propia firma. Equipo actual: 4 personas (1 arquitecta, 1 gestor de obra, 1 comercial, fundador). En 2025 cerraron 7 operaciones (compra + reforma + alquiler/venta) con un ticket medio de inversión de 380 k€ y un margen bruto del 22 % por operación.
Lo que está pasando: la demanda de inversores particulares cualificados que quieren entrar en residencial premium reformado supera con mucho el capital de Iván. Actualmente cierra cada operación con su propio capital y el de 2-3 amigos cercanos vía préstamos privados. Eso le impide escalar — está dejando de comprar 15-20 pisos al año por falta de cash. Y los amigos quieren una estructura más profesional para entrar más cantidad.
En la sesión de brainstorm convertimos Casa Vento de "estudio que opera por proyectos" en una operadora con tres palancas: vehículo de coinversión privada que canaliza el capital de inversores cualificados, club de inquilinos premium que sostiene el cash-flow recurrente, e índice de calidad propio que defiende el precio frente a competencia y bancos.
Cada palanca por separado tendría sentido limitado. Juntas forman un sistema en el que cada pieza alimenta a las otras y baja el coste de capital.
Sociedad mercantil ad-hoc por bloque de 5–8 operaciones. Inversor entra desde 50.000 €, recibe TIR objetivo 11–14 % a 24–36 meses, sin gestión activa.
Por qué funciona: profesionaliza la entrada de capital amigo + amplía a círculos cualificados (médicos, abogados, ejecutivos) sin caer bajo regulación CNMV. Casa Vento factura un management fee del 1,5 % anual + 20 % de carry sobre rendimiento por encima del 8 % preferente.
Membresía anual para inquilinos del portfolio de larga estancia. Ofrece soporte conserje, mantenimiento prioritario, decoración trimestral, eventos en pisos modelo, prioridad en mudanzas a otra unidad.
Por qué funciona: reduce rotación (de 18 % anual a <9 % objetivo), aumenta NPS, sube el LTV del inquilino. Cuota anual 980 € que se descuenta del primer mes — percepción de gratis para el inquilino, ingreso recurrente para Vento.
Sistema propio de puntuación de pisos sobre 100 puntos en 7 ejes (ubicación, estructura, eficiencia energética, calidad reforma, salida, riesgo, ROI). Aplicado a cada operación antes de comprar y publicado en el dossier al inversor.
Por qué funciona: defiende el precio frente al inversor ("no es una corazonada, es un 84/100"), permite conversación profesional con bancos para financiación parcial, y se convierte en IP de la firma — algo que ningún competidor pequeño tiene.
Pulsa cada pestaña para ver el ecosistema desde cinco perspectivas: el inversor que evalúa una operación, el inquilino del club, el avatar Vento que perfila inversores, el panel del fundador y el simulador de capital. Es el mismo formato que entregamos en una Cápsula 01 — con la marca, las operaciones reales y los protocolos del cliente.
Edificio 1925 con cédula original. Compra a heredera no profesional con prisa. Reforma integral 110 k€ (cocina abierta, dos baños, suelo recuperado). Salida prevista: alquiler larga estancia 3.200 €/mes a perfil expat senior.
Lucía, vimos en tu encuesta trimestral que el sofá actual ya no encaja con la luz natural del salón. Hemos preparado tres opciones del catálogo Vento — todas tapizadas en lino natural y con descuento de socia. ¿Te las paso?
Tus respuestas nunca salen de Casa Vento. Datos en UE · DPIA realizada · revoca el consentimiento cuando quieras.
Simulador interactivo · cifras de ejemplo · entregable real personalizado al cliente
Tres tramos de entrada con condiciones diferenciadas. Estructura por bloques cerrados de 5–8 operaciones cada uno, no fondo abierto regulado.
| Concepto | Importe | Para qué |
|---|---|---|
| Setup fee | 0,5 % del capital comprometido | Estructuración del bloque, due diligence, jurídico |
| Management fee | 1,5 % anual sobre capital activo | Operativa, equipo, software, reporting |
| Carry | 20 % sobre rendimiento > 8 % preferente | Incentivo alineado con el inversor |
| Honorarios diseño y reforma | 8 % sobre coste de obra | Estudio de diseño Casa Vento (servicio externo a la SPV) |
| Margen alquiler / venta | Va al bloque (inversor) | Rendimiento principal del inversor |
No un calendario flotante. Cada paso tiene responsable, dependencia y entregable verificable. Esta es exactamente la tabla que entregamos junto al Blueprint de la Cápsula 01.
| Semana | Hito | Responsable | Entregable verificable |
|---|---|---|---|
| S1–2 | Brainstorm + Blueprint Cápsula 01 | Praxia + Iván | Dossier 30 pp + prototipo HTML + modelo financiero |
| S3–4 | Constitución Casa Vento Holding + SPV bloque 01 | Notario · abogado mercantil · Praxia coordina | Escrituras + pacto de inversores firmado |
| S3–5 | Definición y validación Índice Calidad Vento | Praxia + Iván + arquitecta | Manual del índice + 5 pisos test scoreados |
| S5–8 | Diseño UX + MVP software (oportunidades + suscripción) | Diseñador externo + dev senior · Praxia dirige | Mockups Figma + build navegable en staging |
| S8–10 | Compliance · revisión CNMV (umbrales) + RGPD + KYC/AML | Abogado regulatorio + DPO | Documentación firmada · margen seguridad <150 inversores |
| S9–12 | Captación primer bloque 2,1 M€ (15–25 inversores) | Iván + Praxia (materiales) | Bloque cerrado · primeras suscripciones firmadas |
| S12–16 | Avatar Vento + integración con CRM y dossiers | IA engineer · Praxia dirige | Avatar activo en producción |
| S16–24 | Lanzamiento Vento Living + onboarding inquilinos cartera | Comercial Casa Vento + Praxia | ≥60 % cartera adherida · NPS > 8 |
Real estate residencial con coinversión privada tiene puntos calientes muy concretos. Tipificarlos por escrito antes de captar es lo que separa una operadora seria de una "amistad con dinero".
Si la captación es masiva, abierta al público y/o supera 150 inversores no profesionales, riesgo de SGIIC y supervisión CNMV.
Mitigación: club privado <150 inversores cualificados por bloque, ticket mínimo 50 k€, captación nominativa, sin publicidad pública. Asesoría regulatoria antes del primer cierre. SPV ad-hoc por bloque.
Subida de tipos, regulación de alquiler o crisis macroeconómica pueden bajar el precio de salida.
Mitigación: modelo híbrido 60 % alquiler / 40 % venta da resiliencia. Índice de Calidad > 80 sólo en zonas de demanda estructural. Stress test del modelo financiero a -15 % de precio publicado en cada dossier.
Las reformas integrales se desvían en presupuesto y plazo en el 40 % de los casos del sector.
Mitigación: doble cotización por contratista, contingencia 10 % en cada operación, contratos a precio cerrado con penalizaciones, supervisión semanal con la arquitecta del estudio.
Información patrimonial, perfil de riesgo, identidad fiscal. Obligación de prevención de blanqueo (Ley 10/2010).
Mitigación: consentimiento explícito por categoría, datos en UE, KYC/AML automatizado vía proveedor (Onfido o similar), DPO externo certificado, archivo durante 10 años.
Caso ficticio · Casa Vento nunca ha existido. Lo que sí es real es el método, las pantallas, el roadmap, el índice de calidad y los riesgos — exactamente lo que se construye en una Cápsula 01 con un cliente. Si tu operadora inmobiliaria, family office o proyecto residencial necesita un sistema así, hablemos.